Accord ou contrat qui permet à un créancier de garantir un prêt en cas de défaut.
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Qu’est-ce qu’une hypothèque?
Une hypothèque est un accord ou un contrat qui permet à un créancier d’ établir une garantie pour garantir un prêt , en cas de non-paiement de celui-ci à l’échéance.
Habituellement, les garanties qui sont fournies pour assurer le paiement d’une dette contractée sont des biens immobiliers tels que des immeubles, des locaux commerciaux, des fermes ou des terrains.
La créance hypothécaire est constatée par l’acceptation d’un billet à ordre par le débiteur hypothécaire, que le créancier conserve jusqu’à la liquidation définitive ; cette hypothèque étant la garantie du prêt. Si l’hypothèque doit être échelonnée, comme c’est la coutume générale, les cédules hypothécaires stipulent le paiement périodique des intérêts et donc aussi du capital.
Du point de vue juridique, une hypothèque est un droit réel constitué sur les biens du débiteur ou d’un tiers, au profit d’un créancier, qui a pour objet d’assurer l’exécution d’une obligation sur ces biens, prolongeant l’hypothèque à toutes les améliorations, constructions et autres accessoires du bien hypothéqué.
Il est à noter qu’un créancier ne devient pas propriétaire du bien hypothéqué au seul défaut de paiement dans le délai convenu, et que toute stipulation contraire doit être considérée comme nulle. Dans tous les cas, le créancier est autorisé à céder son crédit hypothécaire à un tiers.
Caractéristiques de l’hypothèque
Les principales caractéristiques d’une hypothèque sont les suivantes :
- Habituellement, du point de vue financier, les montants monétaires liés à une hypothèque sont des engagements importants, car les actifs qui sont accordés en garantie sont de grande valeur .
- Les prêts hypothécaires, car ils ont des montants très importants par rapport aux revenus annuels du demandeur, sont conclus avec des échéances à long terme , généralement supérieures à 5 ans.
- Au sein d’une société , seuls les administrateurs propriétaires des biens et dûment autorisés par les actionnaires peuvent consentir des hypothèques. Dans le cas d’une personne physique, seule la personne qui a le pouvoir de vendre le bien immobilier aura cette possibilité.
- Les ressources obtenues doivent être affectées à des projets à long terme , et il n’est pas approprié de les utiliser, par exemple, pour payer des obligations à court terme, telles que des dettes envers le personnel ou des paiements de fournisseurs .
- Le financement peut être arrangé à un taux d’ intérêt fixe , à intérêt variable ou selon une modalité mixte.
- Vous pouvez effectuer le paiement et l’amortissement de la dette par différentes méthodes , ces 2 étant les plus courantes :
- Des versements fixes, dans lesquels un plus grand montant d’intérêts est payé au début du prêt et moins de capital est amorti, une situation qui s’inversera au fil du temps.
- Paiement de versements variables, où la partie du capital qui est amortie est toujours la même.
- Les prêts hypothécaires entraînent des dépenses, telles que l’enregistrement de la propriété et le notaire, l’ évaluation ou l’évaluation de la propriété, les taxes dérivées de la formalisation de l’opération et la commission bancaire respective de l’institution financière pour le traitement de l’opération.
- C’est un contrat solennel car il a besoin d’un acte et d’un enregistrement correspondant pour prendre effet et être efficace.
- Elle reconnaît le contrat ou la convention comme seule source.
- L’hypothèque a pour fonction de garantir un droit de crédit . Le crédit est le principal et son accessoire est l’hypothèque, qui vous donne une sécurité.
- Elle ne confère pas le transfert de possession du bien au créancier. La tenure et la possession de la chose restent au pouvoir du constituant ou du propriétaire de celle-ci.
types de prêt hypothécaire
Les types de prêts hypothécaires qui existent sont les suivants :
- Hypothèque ouverte : qui peut être résiliée en versant le montant à tout moment, avant l’échéance et sans entraîner de pénalité.
- Hypothèque fermée : celle qui ne peut être payée avant son échéance.
- Hypothèque à terme : établie pour une durée normalement inférieure à 5 ans, dont les intérêts sont payés par versements et dont le principal est intégralement payé à l’échéance.
- Hypothèque à versement progressif : ceux dont les versements initiaux sont inférieurs à la normale. Les versements, ainsi que le principal, augmentent progressivement au cours des 5 premières années. Ils se stabilisent ensuite à une somme fixe pour le reste du temps.
- Hypothèque ballon : type d’hypothèque dans laquelle effectuer des versements n’amortit pas entièrement le capital à l’échéance. Par conséquent, le paiement final sera supérieur à tout autre paiement effectué précédemment.
- Hypothèque de deuxième degré : c’est l’hypothèque secondaire ou sous-jacente subordonnée à l’hypothèque de premier rang, qui est l’hypothèque principale et prioritaire.
- Prêt hypothécaire de financement d’achat : celui accordé par l’ acheteur au vendeur , dans le but de financer l’achat d’un bien immobilier. Il existe des prêts hypothécaires qui sont précédés d’une opération d’achat-vente, pour le paiement desquels l’acheteur demande à une institution financière l’argent convenu pour l’acquisition du bien.
- Hypothèque en cours : celle qui touche l’immobilier. Après sa vente, l’hypothèque peut continuer ou s’éteindre.
- Hypothèque non transférée : celle qui reste en vigueur malgré la vente du bien à un tiers.
exemples de prêts hypothécaires
Pour illustrer la problématique d’un point de vue financier, une simulation de prêt hypothécaire est réalisée ci-dessous :
- Valeur d’expertise du bien donné en garantie : 1 250 000.
- Montant du prêt hypothécaire : 1 000 000.
- Date d’octroi du prêt : 31 janvier 2020.
- Durée de l’ hypothèque : 10 ans.
- Fréquence de paiement : annuelle.
- Taux d’intérêt : 10%.
| numéro de paiement | Date | paiement en capital | paiement d’intérêts | Partager | solde principal |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 000 000,00 | |||||
| 1 | 31/01/2021 | 96 307,05 | 8 333,33 | 104 640,38 | 903 692,95 |
| deux | 31/01/2022 | 97 109,61 | 7 530,77 | 104 640,38 | 806 583,35 |
| 3 | 31/01/2023 | 97 918,85 | 6 721,53 | 104 640,38 | 708 664,49 |
| 4 | 31/01/2024 | 98 734,84 | 5 905,54 | 104 640,38 | 609 929,65 |
| 5 | 31/01/2025 | 99 557,63 | 5 082,75 | 104 640,38 | 510 372,02 |
| 6 | 31/01/2026 | 100 387,28 | 4 253,10 | 104 640,38 | 409 984,73 |
| sept | 31/01/2027 | 101 223,84 | 3 416,54 | 104 640,38 | 308 760,89 |
| 8 | 31/01/2028 | 102 067,37 | 2 573,01 | 104 640,38 | 206 693,52 |
| 9 | 31/01/2029 | 102 917,93 | 1 722,45 | 104 640,38 | 103 775,58 |
| dix | 31/01/2030 | 103 775,58 | 864,80 | 104 640,38 | 0,00 |
| 1 000 000,00 | 46 403,81 | 1 046 403,81 |
Le montant des prêts hypothécaires ne dépasse généralement pas la valeur estimative de la propriété hypothéquée . Dans ce cas, le prêt accordé représente 80% de la garantie donnée.
Dans les conditions du prêt, il était prévu que le montant des échéances serait fixé pour chaque annuité.
Dans le tableau d’amortissement de la dette ci-joint, on peut voir que, dans le paiement annuel de l’hypothèque, les intérêts qui sont annulés sont plus élevés les premières années et que l’amortissement du capital est plus faible, situation qui s’inversera au fur et à mesure du paiement de la dette progresse.
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